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姓名:易宪容简介:青岛大学青岛互联网金融研究院和青岛财富管理研究院院长、教授。联系方式: yixrong@vip.sina.com青岛市宁夏路308号青岛大学敏行楼W42室

住房投资者并没有离场而转移了战场


5月份的房价数据已经公布,昨天(619日)国家统计局数据显示,与4月相比,570个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有56个,比上个月少2个;下降的城市有9个,比上个月多1个。环比价格变动中,最高增幅为广西北海的3.2%,最大跌幅为深圳的0.6%。此外,5月环比涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。

从同比来看,5月份,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有2918个。一二线城市同比涨幅回落尤其明显。其中,无锡房价在同比增幅排行中连续2个月位居首位,为26.5%,但涨幅减缓1.9个百分点。

从这数据来看,同比环比,一手房二手房,一线二线三四线城市,肯定会让许多读者云里雾里,加上政府官方解读,其中国房价问题更是会复杂。但是其实是很简单,从整个国内房地产市场的局势来看,房价总体上还是在上涨。只不过如官方所说,房价上涨的幅度比以前小了。试想,2015年,深圳的房价在一年内的时间里上涨幅度达一倍以上,如果没有调控还是这样涨下去,或涨翻天的话,中国的房地产市场泡沫不是早就破灭了。

还有,从去年930以来,已经有60多个城市都出台了一系列的房地产市场调控政策,甚至于出台了如媒体所说的历史上最严厉的“五限”,尤其是一线城市的政策更是严厉。但是这些政策效果是,4个一线城市,广州的新建商品住宅价格指数还上涨了0.9%,上海和北京则出现房价环比“零涨幅”,深圳更是环比下跌0.6%。也就是说,出台的调控政策说得最严厉,但是并没有触及到住房炒作的实质,所以最严厉的政策是出台了,但仅是让住房的销售急剧下降,绝大多数住房投机炒作者无法进入或不敢进入了,但房价没有下跌,房子没有下跌,一线城市房价上涨预期没有改变,早进入的住房投机者根本就不愿意退出市场。甚至于还有人在进入市场,如广州的房价还在上涨。只要房价在上涨,无论上涨的幅度有多小,还是意味着住房投机炒作没有退出市场。

还有,从二手房成交数据来看,5月全国二手住宅成交面积较上月下降3.9%,与去年同期水平相比下降12.95%。一线城市降幅为5.87%,二线为2.06%,三四线为5.036%。除杭州外,各大城市二手住宅成交较2016年均值均有较大幅度下降。但是,从新房的成交情况来看,一线、二线、三四线城市分化比较明显。即一线城市的新房成交也快速下跌,二线城市基本上保持平衡,三四线城市则仍然在增长。

也就是说,当前国内房地产市场的热点,逐渐地由一线城市向二线热点城市,向一般二线城市,再向三四线城市转移。这些都与政策及房价变化有关。只要三四线的房地产市场政策不改变以及房价还在上涨,不仅一二线的住房投机炒作者会转移到三四线城市,而且也会带动三四线城市当地的居民与加入这个行列。从已经公布的数据来看,目前全国70个大中城市中仍然有80%以上城市的房价还在上涨,而且这些城市多以是没有出台调控政策,即使有些城市出台了调控政策也是一种饥饿营销。只要房价上涨,要让住房投机炒作者退出市场是根本不可能的事情。所以,有人说中国的住房投机炒作者已经退出市场,目前的市场主要住房消费者进入市场。只要房地产市场的房价上涨预期不改变,想得出这样的判断还是为时过早。

其实当前房地产市场的价格问题,或房地产市场的泡沫是否能够逐渐挤出,就在于政府的去杠杆政策走到哪里。因为一二线房地产市场的泡沫基本上是严重的高杠杆所导致,如果货币政策稍微紧缩,市场就反应强烈,政策职能部门就立即缩手,或中国金融市场的去杠杆又向反方向走,那么大量的资金还是会通不同的渠道涌入房地产市场。在这种情况下,要让住房投机炒作者退出市场更是不可能。

在目前的情况下,去杠杆紧缩的脚步有所反应,如一二线城市的按揭贷款利率有上升的迹象。这对当地的房地产市场影响非同凡响。但这种反应到什么程度目前是相当不确定的,是不是会蔓延到全国更是不确定。因为,一二线城市的住房按揭贷款政策还不及蔓延,早就有人出台反对不能误伤“刚需”。试想这个“刚需”概念本来就不成立,更何况购买第一套住房就是用于消费而不是投资吗?如果没有严格的事后监管政策,购买第一套住房同样可以投资,许多移民到加拿大的中国人就是利用购买第一套住房可免税而疯狂地投机炒作住房。所以,说住房投机炒作者已经退出市场为时尚早,只不过他们转移了市场而已。

 

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